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地产:小周期近尾声 荐6股

2019-12-04 18:04:10来源:励志吧0次阅读

地产:小周期近尾声 荐6股 2016-10-19 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

事件:

国家统计局公布9月房地产行业运行数据:1-9月全国房地产开发投资7.5万亿元,增长5.8%;新开工面积12. 亿平,上升6.8%;土地购置面积1.5亿平,下降6.1%,降幅变大;1-9月份,商品房销售面积10.5亿平、销售额8.0万亿元,增长19.0%、41. %。9月末,商品房待售面积69612万平,较8月末减少1258万平。(本月地产运行数据及政策汇总见正文图表)点评摘要:

1.销售:金九成色十足,调控加速回落商品房销售面积增长26.9%,提升1.4个点,实现止跌微升;房销售金额和销售面积同比增速差由1 .2%回升至14.4%。此轮牛市四大逻辑已经逐步被破坏:1)水牛结束;2)政策牛不再; )杠杆牛到头;(4)需求牛透支。我们认为:虽然金九成色十足,量价回升;但此轮地产大牛市进入尾声,四季度销售压力显著。同时,因城施策、有保有压的政策分化,大概率将产生区域分化政策市:前期成交放量、房价大涨的城市,随着调控出台,销售迅速回落;去化困难、不存在房价泡沫风险的城市,政策继续友好,推动去库存持续。

2.开发投资:开发投资二度微升,土地市场独木支撑开发投资增长5.8%,延续上月微增态势(微增0.4个点)。竣工面积、施工面积和新开工面积分别减少7个点、1.4个点和5.4个点。四季度三指标仍难以全面回升,主要在于:去库存仍将持续;房企年度销售目标完成度高;第三是调控落地,销售承压。9月土地市场量价齐升,主要有三个原因:1)房企规模扩张和拿地意愿强烈;2)流动性充裕,房企拿地能力提升; )热点二线城市大幅增加土地供应。三个逻辑短期难以逆转,土地市场热度难以迅速冷却,对开发投资形成一定支撑。

基于整体销售增速缓慢回落的判断,我们仍然认为投资会脉冲后缓慢回落,预计全年5%左右,长期看0增长。

.库存:住宅持续减少,商业用房困难重重商品房、商品住宅已竣工待售面积分别减少1258万方、1177万方;相比2月末高点,分别下降5.8%、11. %。商品房、商品住宅广义库存较上月末分别减少191 万平和445 万平;存销比比8月末减少4.1个月和2.7个月。住宅去库存效果显著,写字楼和商业营业用房狭义库存继续增加,广义库存拐点刚现。

4.维持行业“推荐”评级维持行业“推荐”评级。此轮调控和2010-2011年的一刀切不同,因城施策、有保有压、边走边看是特征。在保增长和土地财政压力下,去库存、防风险、因城施策基调不变。

风险提示:

去化政策不及预期,高烧区域转移导致调控范围扩大

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